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张小垣揭秘之高房价低成本?每㎡住房真实建筑成本

发布时间:2015-07-31 09:56 | 来源:张家口晚报 | 编辑:小月 | 阅读:124 次 | 评论:0

实际上,多层普通商品房,建安成本大约在1200元/平方米左右,小高层与高层普通商品房,建安成本大约在1500~1800元/平方米左右,档次越高,造价越高。

  1.桩基工程(如有):70~100元/平方米;­

  2.钢筋:40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米;­

  3.砼:0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100~165元/平方米;­

  4.砌体工程:60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);­

  5.抹灰工程:25~40元/平方米;­

  6.外墙工程(包括保温):50~100元/平方米(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/平方米;

  7.室内水电安装工程(含消防):60~120元/平方米(按楼盘档次,多层略低一些);­

  8.屋面工程:15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);­

  9.门窗工程(不含进户门):每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米,一般为90~150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米;­

  10.土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:30~150元/平方米(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高);

  11.地下室(如有):增加房产造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);­

  12.电梯工程(如有):40~200元/平方米,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/平方米;­

  13.人工费:130~200元/平方米;­

  14.室外配套工程:30~300元/平方米,一般约为70~100元/平方米;­

  15.模板、支撑、脚手架工程(成本):70~150元/平方米;­

  16.塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%):约60~90元/平方米;­

  17.临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房产):30~50元/平方米;

  18.检测、试验、手续、交通、交际等费用:10~30元/平方米;­

  19.承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%):以上各项之和*10%=90~180元/平方米;­

  20.上交国家各种税费(总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米,高档的可能高达100元/平方米。­

  以上没有算精装修,一般造价约为1000~2000元/平方米,高档楼盘可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米,这要看档次高低,也有300元/平方米简装修,更有3000~10000元/平方米超高档装修(拎包入住)。­

  21.设计费(含前期设计概念期间费用):15~100元/平方米;­

  22.监理费:3~30元/平方米;­

  23.广告、策划、销售代理费:一般30~200元/平方米,高者可达500元/平方米以上;­

  24.土地费:一般二线城市市区(老郊区地带)为70~100万/亩,容积率一般为1.0~2.0,故折算房价为:525~1500元/平方米,市区中心地带一般为200万元/亩,折算房价为:1500~3000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价;三线城市、县城等土地单方造价较低,一般为100~500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的情况;­

  25.土地税费与前期费,一般为土地费的15%左右,二线城市一般为100~500元/平方米,各地标准都不一样。­基本建设费是固定的,即使是不收土地款的动迁房,以国家最低标准承建,造价也难以少于1000元/平方米。

  实际上,多层普通商品房,建安成本大约在1200元/平方米左右,小高层与高层普通商品房,建安成本大约在1500~1800元/平方米左右,档次越高,造价越高。

  能让利的主要是:楼盘的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外,开发商的开发品质也有一定关系,如果一味压价,品质是要差一些;民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些,这主要有两方面的原因,一是大多数民营企业主要以效益为主导,成本一般控制得好一些,二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因,同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。

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