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张家口相亲会,爱情没有愚人节

调控收紧 房难卖?张家口楼盘“变相降价”?

发布时间:2018-07-02 10:15 | 来源:张垣生活网 | 编辑:小白 | 阅读:119 次 | 评论:0

2018年为挽救持续成交低迷的形势,张家口不少新项目都在进行“低首付”的促销,部分楼盘可20%首付“锁定房源”。或者以首付不足10万的广告口号,吸引购房者的眼球。

2015年8月之前张家口房价虽一直处于上涨态势,但涨势相对“缓和”,自冬奥会申办成功后,张家口楼市便像“打了激素一般”,在接下来3年的时间里,翻倍上涨。2016年下半年,政府开始为市场“降温”,各种调控政策先后出台,房地产市场整体遇冷,这让未来“房奴”们满怀期待。

2018年为挽救持续成交低迷的形势,张家口不少新项目都在进行“低首付”的促销,部分楼盘可20%首付“锁定房源”。或者以首付不足10万的广告口号,吸引购房者的眼球。

张家口的开发商为啥要搞分期?

其实无外乎两点原因:其一,不想降价卖房,其二,尽快回笼资金。

1、张家口购房首付分期主要针对住宅类产品,此类产品的分期更容易被购房者接受。

对于刚需购房客户来说,张家口目前的房价水平,要想在市区购买一套普通两居房,动辄就要超30-40万,压力山大。首付分期不仅满足了客户的买房需求,也去化了市场的库存,可以说一举两得!

对于部分投资者来说,分期付款显然提高了资金的利用效率。有了这层考虑,开发商与其降价卖房,倒不如让购房者分期交首付。

2、尽快回笼资金也是开发商最迫切的任务之一。4月过后张家口各个工地陆续开工,此时开发商迫切希望借助分期尽快完成去化锁定客户回笼资金,保证项目的施工进展。

2、房企融资环境恶化所致。从刚开始银行贷款不能用于购地,到近期的私募资管计划不能投资于16个热点城市,开发商头上的“紧箍咒”一直在收紧,此种情况下,采取措施尽快销售已经成为为数不多的确保现金流稳定的措施之一。

注意:分期不等于低首付

很多张家口买房的客户容易把首付分期和低首付混淆,其实二者之间有明显的区别:

首付分期:是张家口各个售楼处根据自身的销售情况制定的销售方案,一套首付30万的房子,比如开发商给出只需10万便算购房成功,那么在网签、办理银行贷款时或在约定的时间内,购房客户需要把剩余的20万分还给开发商,如果面签时你的银行流水不够,甚至还会在追加部分首付;

低首付:是国家范围内允许的,比如在2015年为了更好的去化库存,张家口购房市场曾经实行过20%首付买房……

首付分期是实惠还是风险?

分期首付,最主要的一点是与大趋势相违背,因为“房子是用来住的”,而开发商则借助分期首付一方面扩大了杠杆,另一方面又在鼓励投资入市。

一旦首付比例被突破,虽然开发商最先完成了垫资,但一旦银行贷款完成发放,开发商收回首付的贷款,剩下的风险就完全由银行和购房者分担了,购房者有可能因为断供而面临“钱房两空”的风险,银行虽然能执行房子,但这显然不是银行愿意看到的,因为坏账增加了。

首付分期 间接导致 购房成本上升

开发商针对不同程度的首付做出不同的优惠比例,比如一套80㎡的商品房,售价11800元/㎡:

按照“直接首付50%”的方式,打八折,购买这套80平米的房子本月需支付368000元首付款,2020年底交房时向银行申请368000元的按揭贷款。

按照“首付20%锁定房源”的方式,购买这套80平米的房子本月需支付188800元首付款。同时每隔半年支付一笔56640元,共支付5次累积完成“首付50%”。并于2020年底交房时向银行申请472000元的按揭贷款。假设购房者本月未交的30%房款可以按照4.9%(5年及以上贷款利率)计算收益。截至最后一笔56640元缴纳时,购房者因低首付可获得的收益大约为18040元。

假设两种“分期方式”均按照基准利率,贷款25年,等额本息还款法计算,“直接首付50%”每月还款2129.91元,还款总额628973元;“首付20%锁定房源”每月还款2731.84元,还款总额819552元。

两种支付方式还款总额相差190579元,即使减去购房者前期少缴纳30%房款可获得的收益,显然也相差很多。换句话说,低首付大大提高了购房成本,且涉嫌违规垫资。

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